本文来源：广东省高级人民法院
2023年11月9日，广东省高级人民法院发布一批房屋买卖合同纠纷典型案例。案例涉及商品房预售、二手房交易两种主要合同类型，涵盖了销售广告、出卖人告知义务、商品房交付标准、违约免责事由、一房二卖、贷款未获批准、虚假交易、违法搭建等多个热点问题，保障民生权益、鼓励诚实守信、构建良性交易秩序，体现了广东法院充分发挥审判职能作用，不断加大房地产交易司法治理力度，为营造法治化营商环境提供服务保障的司法实践。
案例一：销售广告视为合同内容的认定
——陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】
某房地产公司在销售广告中宣传小区提供免费楼巴，并详细说明楼巴数量、开行频率、往返地点等。陈某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》未对楼巴作出约定。陈某入住小区后，发现实际提供的楼巴与广告内容不一致，遂起诉请求判令某房地产公司按照广告内容提供楼巴并予以赔偿。
【裁判结果】
珠海市中级人民法院经审理认为，某房地产公司关于楼巴的广告内容确定、具体，案涉楼盘位于公共交通不便地区，楼巴广告对业主作出购买决定具有重大影响，应认定构成要约，属于合同内容。某房地产公司没有按照广告内容提供楼巴服务，构成违约。因提供楼巴属于服务义务，不适于强制履行，故酌情按照购房款0.5%的标准判决某房地产公司向陈某支付违约金。
【典型意义】
开发商为促销投放广告应遵守诚实信用原则，关于楼巴的广告宣传明确、具体，依法对开发商具有约束力。开发商未依约履行的，应当承担相应的违约责任。该案对于规范市场秩序、促进行业自律具有积极意义。
案例二：交付商品房必须取得竣工验收备案
——赵某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】
赵某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付期限为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。双方签订《补充协议》将主合同约定的交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。涉案商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，同年8月29日办理消防验收备案，同年10月24日取得《竣工验收备案表》，次日赵某收房。赵某起诉请求判令某房地产公司支付逾期交房违约金。
【裁判结果】
珠海市中级人民法院经审理认为，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。竣工验收备案是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行，故判决某房地产公司向赵某支付2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。
【典型意义】
在国务院取消房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目后，建设单位完成竣工验收备案手续是法定的竣工验收合格条件。购房人在验收商品房的过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，有权要求开发商出示商品房《竣工验收备案表》，开发商未出示的，购房人有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任。
案例三：未依约交纳住宅专项维修资金的法律后果
——王某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】
王某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定在购房人未交纳完毕全部购房款、住宅专项维修资金等款项情况下，开发商有权不交付商品房等内容。后王某依约支付全部购房款，但未交纳住宅专项维修资金，某房地产公司因此拒绝交房，王某遂起诉请求判令某房地产公司支付逾期交房违约金。
【裁判结果】
珠海市中级人民法院经审理认为，《商品房买卖合同》明确约定购房人未交纳住宅专项维修资金，开发商有权不交房。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”王某作为购房人应当在办理收房手续前交纳住宅专项维修资金，否则某房地产公司有权不予交房而无需承担逾期交房违约责任，故判决驳回王某的诉讼请求。
【典型意义】
住宅专项维修资金的交纳和房屋买卖不属于同一法律关系，但住宅专项维修资金是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，涉及小区全体业主的共有权利和公共利益。本案中格式条款所作约定具有正当性。买受人未依约缴纳专项维修资金的，出卖人有权依据合同约定拒绝交房。
案例四：迟延履行后发生不可抗力不能免责
——陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】
2018年11月29日，陈某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房于2019年10月1日前交付，交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。涉案商品房于2021年1月30日具备约定交付条件。因某房地产公司未能依约如期交付商品房，陈某起诉要求某房地产公司支付逾期交房违约金。某房地产公司辩称，受新冠疫情影响，2020年2-4月期间各地建筑工人无法按时返工，属不可抗力，在计算逾期交房天数时应扣除受疫情影响期间（2020年2月-4月）。
【裁判结果】
遂溪县人民法院一审认为，某房地产公司未能在约定的2019年10月1日前将符合合同约定的涉案商品房交付给陈某使用，构成违约，应承担逾期交房违约责任。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠疫情发生在2020年，某房地产公司不能以其违约行为之后发生的不可抗力主张免责。湛江市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
【典型意义】
受新冠疫情影响，房地产建设项目短期内无法正常复工，但在疫情发生前，开发商不能依约如期交付商品房已构成违约，此后发生的不可抗力不构成违约责任免责事由。
案例五：购房人申请贷款未获批准后未依约补足房款的责任
——某房地产公司诉吕某商品房预售合同纠纷案
【基本案情】
2021年3月27日，某房地产公司与吕某签订商品房预售合同，约定房屋价款1113702元。付款方式为2021年3月27日现金付款334702元；2021年4月3日前申请商业贷款779000元。双方签订补充协议约定：银行不审批买受人的按揭申请，买受人在银行批复的七日内未向出卖人一次性付清全部房款的，出卖人有权按未付房款每日万分之一收取滞纳金或解除合同，出卖人解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金。若由于买受人违约导致出卖人主张权利的（包括但不限于追偿房价款等），出卖人有权要求买受人承担因此发生的一切费用及经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费等）。2021年8月14日，某房地产公司向吕某发函，要求吕某于2021年8月29日前支付尚欠房款。吕某签收该函后未按时支付剩余购房款，某房地产公司遂诉至法院，请求判决解除合同并承担违约责任。
【裁判结果】
中山市第二人民法院经审理认为，吕某自愿与某房地产公司签订合同，应当按照约定全面履行合同义务。吕某未按约支付购房款的行为已构成违约，某房地产公司诉请解除合同，并按照合同约定要求吕某支付违约金111370.2元，于法有据，予以支持。某房地产公司提交委托代理合同及发票证实其因实现本案债权已支出律师费5000元，该费用依约应由吕某承担。
【典型意义】
按揭贷款为购房者普遍采用的支付方式。本案特殊性在于，合同约定按揭贷款未获审批时购房者应自行补足余款，该约定合法有效。无论购房者贷款审批未获批准是否因自身原因导致，未补足余款的，购房者均应承担违约责任。合同存在此类约定的，购房者应结合自身实际审慎签订，减少违约风险。
案例六：购房人“断供”时开发商有无合同解除权
——某房地产公司诉金某商品房预售合同纠纷案
【基本案情】
2014年3月18日，某房地产公司与金某签订《商品房买卖合同》约定，如金某不按期偿还银行贷款，导致银行要求该房地产公司承担担保责任的，该房地产公司有权解除合同，金某承担违约责任。某房地产公司、金某与某银行于同年同月签订《个人购房借款合同》，约定某房地产公司对金某的按揭贷款承担阶段性保证责任。2015年7月30日，某银行向某房地产公司发出还款通知，载明因金某欠付贷款本息，某房地产公司应承担连带保证责任，为此某房地产公司向银行偿还了部分贷款。某银行曾以借款合同纠纷起诉金某，要求解除《个人购房借款合同》，法院生效判决确认解除合同、金某承担还款责任，某房地产公司承担连带清偿责任，并有权向金某追偿。后某房地产公司诉至法院，请求解除商品房预售合同，金某承担相应违约责任。
【裁判结果】
广州市中级人民法院经审理认为，约定解除权条款属于就出卖人为买受人承担阶段性贷款保证责任设置的反担保性质的条款，是各方平衡权利义务、合理控制风险的安排，不属于不合理设置双方权利义务的格式条款，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。生效判决已认定某房地产公司对贷款本息等承担连带清偿责任，某银行已申请强制执行。某房地产公司请求解除案涉合同具有合同和事实依据。案涉房屋总价较高，合同约定违约金为房屋总价的20%，显属过高，金某也对此提出抗辩，综合考虑合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等多重因素，根据公平原则酌情调整违约金按总房款的5%计算。
【典型意义】
商品房预售交易中，购房人通常采用“首付+按揭”的方式支付购房款。本案涉及该购房模式下购房人因自身原因“断供”、法院另案生效判决认定按揭贷款合同解除等情形下，购房人、开发商及抵押贷款银行之间多重法律关系背后的司法认定难题。本案从合同解除条款效力认定、合同应否解除、合同解除法律后果等方面逐一认定，为此类纠纷提供了可借鉴的裁判规则。
案例七：名为买卖实为赠与的合同效力认定
——杨某甲诉杨某乙、杨某丙房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】
2011年，杨某甲、刘某与儿子杨某乙、杨某丙签订房屋买卖合同，将二人共有的两处房产转让并过户至儿子杨某乙、杨某丙名下。2021年，杨某甲因生意失败资金周转困难，多次向儿子杨某乙、杨某丙索要购房款遭拒，遂起诉至法院，要求杨某乙、杨某丙按照当时合同约定的房屋转让价支付购房款共计240多万元，并还本付息。
【裁判结果】
中山市第一人民法院经审理认为，本案的房屋转让虽然名为买卖，但实为赠与：第一，合同仅简单约定了房地产的基本情况及价格，与正常的房屋交易不符；第二，杨某甲之前从未向杨某乙、杨某丙主张过支付购房款；第三，刘某作为涉案房屋的原共有人当庭陈述签订房屋买卖合同是为了减少税费，实际是二人共同赠与杨某乙、杨某丙。因此，本案双方是以虚假的房地产买卖合同隐藏真实的赠与合同，赠与合同合法有效。现涉案房地产已过户至被告名下，赠与行为已履行完毕。故杨某甲现主起诉请求支付购房款理据不足，不予支持。
【典型意义】
民事法律行为有效的要件之一是意思表示真实。司法实践中，当事人基于各种目的，以虚假的意思表示隐藏真实的民事法律行为的情况时有发生，需要进行甄别，准确认定行为性质。生效判决认定本案房屋买卖合同名为买卖，实为赠与，驳回父对子追索购房款的诉讼请求，判决结果实现了情理法的统一。
案例八：出卖人隐瞒违法搭建构成欺诈
——王某与谭某甲、谭某乙、黄某房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】
谭某甲、谭某乙名下的房产建筑面积133.4995平方米，包含三楼全层及四楼部分面积。谭某甲、谭某乙于2020年在四楼天台搭设光伏发电系统，并自行围闭建设玻璃房。王某于2021年10月与谭某甲、谭某乙的委托代理人黄某签订房屋买卖合同，交易房屋面积133.4995平方米，同时约定赠送光伏发电系统及围闭的铝合金窗。涉案房屋于2021年10月28日登记到王某名下。次日，黄某通知王某四楼围闭的玻璃窗已拆除。王某认为谭某甲、谭某乙、黄某故意隐瞒重大违法事实，构成欺诈，要求撤销房屋买卖合同并赔偿损失。
【裁判结果】
广州市越秀区人民法院经审理认为，以存在欺诈行为为由要求撤销买卖合同的，应具备以下要件：一是行为人存在告知虚假情况或者隐瞒真实情况的主观故意；二是相对人因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示。谭某甲、谭某乙在四楼光伏系统下围闭玻璃房并予以展示，对房屋价格和买卖合同的订立有重大影响，其后又为规避检查而自行拆除，尽管谭某甲、谭某乙称现已恢复原状，但综合诉讼过程中查明事实可知，在未完善合法搭建手续情况下，玻璃房仍存在被拆或被罚的风险。谭某甲、谭某乙作为出卖方，理应清楚玻璃房是否合法搭建，并应如实主动告知王某，但实际上却隐瞒此事，导致王某认为玻璃房为合法建设，继而签订买卖合同。可以认定存在欺诈行为，合同应予撤销。王某事前没有对玻璃房情况充分核实，也应自行承担部分责任。
【典型意义】
存量房买卖交易中，为实现更高收益，卖方经常会以精装修、搭赠等方式来提高房价，如存在欺诈将导致合同可撤销。谭某甲、谭某乙在所售房屋天台区域以架设光伏系统为名，行违建扩建之实，实际是以阳光玻璃房吸引购房者来达到提高房价、增加收益之目的。该案例对二手房交易双方具有警醒和提示作用。
案例九：“一房二卖”应承担违约责任
——王某诉刘某房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】
2020年5月21日，王某（买方、乙方）与刘某（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，王某以120万元向刘某购买位于东莞市石碣镇的商品房一套，合同约定乙方于合同签订之日向甲方支付定金3万元；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同均由违约方向另一方支付房屋成交价20%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿。同日，王某向刘某交付定金3万元。合同签订后，刘某未将房屋交付王某，而是与案外人签订房屋买卖合同。2021年1月15日，案涉房屋登记在案外人名下。2021年3月22日，王某起诉解除案涉房屋买卖合同，并要求刘某支付违约金24万元及退回定金3万元。刘某辩称王某不符合东莞市出购房政策要求是最终无法完成交易的根本原因，刘某没有违约行为，无需支付违约金。
【裁判结果】
普宁市人民法院一审认为，刘某抗辩因王某不符合东莞市的购房政策而导致合同无法履行，但从本案证据看，东莞市于2020年7月25日发布东建〔2020〕7号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对购房者身份进行了一定限制，于2020年9月3日发布东建〔2020〕8号《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》，规定对2020年7月25日前签订的房屋买卖合同以及向卖方交付定金的，可按原政策规定继续办理网签及过户手续。涉案房屋买卖不在东建〔2020〕7号文件房屋限购范围内，属可交易过户的范围。故双方履行合同并无障碍，刘某的抗辩事由不能成立。故判决解除涉案《房屋买卖合同》，刘某返还定金3万元，并支付违约金24万元。揭阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
【典型意义】
受市场波动影响，“一房二卖”在二手房交易中较为多见。“一房二卖”本身不属于导致合同无效的事由。在后买受人与出卖人如不存在恶意串通的情形，合同已经履行完毕的，在后买受人依登记取得房屋所有权。但在先买受人有权向出卖人主张合同履行不能的违约责任，以弥补损失。本案例对于“一房二卖”时的合同效力认定，鼓励诚信交易具有示范意义。
案例十：买受人缔约前知道存在违法搭建的法律后果
——连某诉莫某、朱某房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】
莫某通过参与法院司法拍卖竞得案涉房屋，产权证载明房屋总层数3层。后莫某出具委托书委托朱某代为出售房屋。2021年9月17日，朱某与连某签订《存量房买卖合同》出售案涉房屋，合同约定房屋总层数3层。2022年2月22日至4月14日期间，因房屋存在违法建设无法办理过户，连某要求解除合同，退还已付款项并按合同赔付违约金。案涉房屋《广州市不动产登记查册表》附注信息载明房屋涉及违法建设，已向违法建设人送达《责令限期改正通知书》，要求暂停办理上述房屋的转移登记业务。连某承认签订合同前曾查看现场，知道房屋现状是5层，也知晓房屋产权面积。
【裁判结果】
广州市荔湾区人民法院一审认为，由于案涉房屋存在违法建设，行政部门对其作暂停办理转移登记业务处理，连某至今未能取得案涉房屋的产权，合同目的客观上无法实现，其要求解除合同，符合法律规定，应予以支持。房屋不能过户的原因在于违法建设未予处理。连某在签订《存量房买卖合同》前已知道案涉房屋的产权登记情况与房屋现状明显不符，莫某作为出卖人亦知道案涉房屋的现状，买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。但在行政执法部门责令拆除违法建设时，连某和莫某未能就如何处理、由谁负责处理违法建设达成一致意见，由此导致案涉房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务，故连某和莫某对《存量房买卖合同》无法继续履行均负有责任，应各自承担各自的损失。故对于连某主张的违约责任，不予支持。广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
【典型意义】
本案例从交易的实际情况出发，认定房屋买卖合同因房屋存在违法搭建客观上无法实现买受人的合同目的，符合民法典规定的合同法定解除条件，判令解除房屋买卖合同。综合买卖双方对合同无法履行的过错，应由各自承担相应的责任，驳回买受人要求出卖人承担违约责任的诉请。案例彰显了法律对违法建设交易的否定性评价，对规范房地产交易行为具有警示作用。
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