源自：最高判例      作者：陈鸣鹤法律团队

裁判要旨

债权受让人基于受让建设工程债权及相关权利而取得案涉建设工程价款优先受偿权，根据法律规定，特定情形下的商品房消费者可以对抗建设工程价款优先受偿权，而在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。据此，案外人基于拆迁安置而享有的民事权益应当优先于建设工程价款优先受偿权。

案件来源

再审申请人闫小毛与被申请人张宏胜、李儒萍及一审被告焦作市东成房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案【（2021）最高法民申31号】

法院裁判

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：闫小毛

被申请人（一审被告、二审上诉人）：张宏胜

被申请人（一审被告、二审上诉人）：李儒萍

一审被告：焦作市东成房地产开发有限公司

法定代表人：李迎春，该公司总经理。

再审申请人闫小毛因与被申请人张宏胜、李儒萍及一审被告焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫民终139号民事判决，向本院申请再审。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

闫小毛申请再审称，（一）张宏胜、李儒萍主张的权利为普通债权，二审法院认定为特种债权适用法律错误。本案中，东成公司和前上作村第四村民小组就留地安置达成的《协议》，只对补偿方式、安置用房面积、交工期限及违约责任等，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定。张宏胜、李儒萍和前上作村第四村民小组签订的《门面房转让协议》也仅约定了转让其分配的相应建筑面积的门面房产权，并没有对房屋的位置等作明确具体的约定，因此，该标的物不具有特定性，二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条第一款规定，认定为特种债权，属适用法律错误。（二）张宏胜、李儒萍与东成公司之间未签订合法有效的书面买卖合同。东成公司2016年3月21日已经取得商品房预售许可证，具备了网签备案的条件，张宏胜、李儒萍与东成公司之间没有办理商品房买卖合同网签备案，双方之间的商品房买卖合同不是合法有效的。案涉执行标的不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。（三）案涉执行标的系商铺，非居住用房，张宏胜、李儒萍不属于消费者，案涉执行标的不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。（四）张宏胜、李儒萍未向东成公司支付购房款，东成公司也未向其出具正规的购房发票，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”情形。综上，张宏胜、李儒萍不能排除对案涉房屋的强制执行，闫小毛依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，向本院申请再审。

本院经审查认为，根据闫小毛的再审申请理由，本案需审查的焦点问题为：张宏胜、李儒萍是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，闫小毛基于受让焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）建设工程债权及相关权利而取得案涉建设工程价款优先受偿权，属于上述司法解释规定的可以对抗案外人的优先受偿权范畴，但是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，特定情形下的商品房消费者可以对抗建设工程价款优先受偿权。《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。据此，案外人基于拆迁安置而享有的民事权益应当优先于建设工程价款优先受偿权。本案中，前上作村第四村民小组与东成公司就留地安置达成《协议》，购买4200平方米商业门面房用于拆迁安置，郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟作为温县温泉镇前上作村第四村民小组村民，基于土地被占用而获得相应的安置置换门面房，在郑长州等六人享有安置门面房面积已确定，且门面房大体位置已确定的情形下，二审判决认定其所享有的权利优先于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，并无不当。张宏胜、李儒萍于2014年6月10日分别与郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟签订《门面房转让协议》，受让了郑长州等六人享有的安置门面房及相关权利，该转让行为发生在闫小毛取得案涉建设工程价款优先受偿权之前，二审判决认定张宏胜、李儒萍享有的权利优先于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，足以排除人民法院的强制执行，有事实和法律依据，并无不当，闫小毛相关申请理由不能成立。

综上，闫小毛的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回闫小毛的再审申请。

审判长 方 芳

审判员 朱 燕

审判员 贾亚奇

二〇二一年二月二日

法官助理陈其庆

书记员王康桥

相关司法解释

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条  申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
    第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
    （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
    （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
    （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
    （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
    第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
    （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
    （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
    （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第七条  拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。

2002年6月20日

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

上海市高级人民法院：

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

此复。

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